Com o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) batendo recordes de contratações no País, um número cada vez maior de incorporadoras tradicionais nos mercados de médio e alto padrão está se voltando para o segmento popular. Outro fator de atração está relacionado aos benefícios fiscais que serão introduzidos pela reforma tributária para este mercado.
A Eztec é um dos exemplos mais recentes de quem foi "fisgado" por esses atrativos. A incorporadora de São Paulo vai retomar neste ano os lançamentos dentro do programa habitacional.
"O Minha Casa Minha Vida é um mercado pujante, e uma companhia do nosso tamanho não pode ficar de fora", declarou o presidente executivo da Eztec, Silvio Zarzur, durante teleconferência com investidores e analistas.
Anos atrás, a Eztec lançou a marca Fitcasa para atuar no MCMV, mas deixou o segmento mais tarde por causa das margens de lucro apertadas. Já no ano passado, voltou ao setor investindo em novos projetos em parcerias com empresas especialistas no programa, como a Cury.
A Cyrela Brazil Realty também está crescendo no programa, onde tem uma marca própria, a Vivaz. O segmento representava 10% dos lançamentos do grupo em 2023 e subiram para 29% em 2025. Em 2026, esse patamar tende a crescer, com a empresa enxergando potencial para aproveitar os novos ajustes no programa, como ampliação dos tetos de preços e faixas de renda, que serão votados no dia 24 de março. "Os ajustes, se confirmados, serão algo muito positivo. Eles vão aumentar o poder de compra da população e o tamanho do mercado", afirmou o diretor financeiro, Miguel Mickelberg.
No Rio Grande do Sul, a Melnick também está avançando no setor. Tradicional no médio e alto padrão em Porto Alegre, a incorporadora criou a marca Open para atuar no segmento econômico. As operações começaram no ano passado, com três projetos e mais de 700 apartamentos. Atualmente, tem quatro terrenos, com capacidade para lançar 2,1 mil unidades nos próximos trimestres.
No Nordeste, a Moura Dubeux, maior incorporadora da região, criou, em 2025, uma joint venture com a mineira Direcional, uma das gigantes nacionais do MCMV. O objetivo é explorar, juntas, o segmento econômico começando pelas cidades de Natal, Fortaleza, Recife e Salvador.
Mas os exemplos não param aí. Nos últimos anos, companhias como Trisul, Lavvi e Tecnisa também decidiram criar braços para o Minha Casa, e agora os lançamentos estão ganhando tração. Em São Paulo, a Even se consolidou no mercado de luxo, mas também avalia oportunidades de investir em projetos dentro do programa federal encabeçados por empresas especialistas no ramo.
"As empresas veem que o Minha Casa Minha Vida está crescendo e passam a mirar esse mercado", observou o analista de construção civil do Itaú BBA, Elvis Credendio.
Ele lembrou que a entrada neste segmento também funciona como uma alternativa de negócios para as empresas que têm feito poucos lançamentos para o público de classe média - com imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão. Isso acontece porque as linhas de financiamento para esse público estão com juros muito altos, esfriando as vendas. Já no Minha Casa, os empréstimos têm juros mais baixos graças a subsídios oriundos do FGTS, o que mantém as vendas aquecidas.
"Ainda precisaria de muitas quedas na Selic e nas curvas longas de juros para reduzir os juros do crédito imobiliário e mudar de modo significativo o poder de compra da classe média, reaquecendo as vendas", disse Credendio, justificando o deslocamento das incorporadoras para o segmento mais popular.
"Para essas empresas, a mudança faz muito sentido. É um movimento cíclico contra o juro alto dos financiamentos para os projetos de classe média", acrescentou a analista de construção do Santander, Fanny Oreng. "E também é uma estratégia para aproveitar os ganhos com a reforma tributária", adicionou.
Outro fator que torna atrativa a atuação no Minha Casa é a reforma tributária, que prevê benefícios específicos para habitação popular. Isso ocorrerá por meio de um redutor de IBS e CBS para os imóveis dessas categorias, abaixando significativamente a base de cálculo dos impostos. "No fim, a taxação será menor para as empresas que atuam na construção de baixa renda", apontou Oreng, do Santander.
Com tudo isso em vista, o setor se tornou uma espécie de "porto seguro" para o mercado imobiliário. Na cidade de São Paulo, o Minha Casa responde por 61% dos lançamentos e 64% das vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Já na média nacional, a participação fica um pouco acima de 50%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
